2022-12-040次浏览来源：网络
（积分50）
我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
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1.提问：沪叔，你好，今年想在上海买房，积分在56，请问积分只有这么多，在上海怎么买房呢？
沪叔：你好，其实无论积分多少，买房的预算是不变的。像你这积分在50-60之间的买房的话，一是给新房的优先级别排序。首先是根据交通、商业、学校、增值、居住体验、价值认同给板块排序。其次买新房还要考虑两点，第一点是板块真实规划，这需要自己在相关文件中仔细研读，第二点是产品力对比，比较房子的各方面因素，如户型、装修、楼栋、小区等等，作出排序。
二是新房时间排序，建议给项目入市时间做个排序，尽早考虑合适的楼盘，而不是只看重一个项目而忽略其他最后得不偿失。
三是提前筛选次新二手房。50-60分在入围与不入围之间不确定，建议提前选好备用房源，在失败后立马开始谈判，这样就能在急需住房的情况下最大利用时间。
四是降低期望，没有完美的房子，有没有机会买到好的房子并不由买房人的意愿决定，建议降低期望，扩大选择范围。
五是知足常乐，房子不是幸福的唯一决定因素，家才是幸福的来源，有个幸福的家比有个完美的房子更有意义。具体上海积分摇号选筹，详见知识星球内部分享。
2.提问：沪叔，你好，预算300w左右，想要买地段比较好的房子，用于投资，保值增值，请问该怎么买比较好呢？有哪些楼盘值得推荐呢？
沪叔：你好，300w总价在上海很难买到有价值的房子，在二线城市买房同样面临购房资格、水平削弱、无法形成规模的问题。
在没有上海购房资格的情况下，建议选择昆山花桥，相比之下在300w在五大新城买房并不能买到很好的房子，不如选择花桥板块有潜力。
总的来说，建议有上海购房资格就选择市中心学区房或者受核心区域带动的优质板块，或者部分人群可以选择滴水湖，没有上海购房资格则建议选择昆山花桥置业。总价300w左右，上海投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。
3.提问：沪叔，你好，本人名下有套自住房，今年想买房投资，预算在1000万左右，看了你的一些文章，身边的人也总在说大虹桥买房有潜力，想请教一下沪叔大虹桥在哪里呢？另外可以麻烦推荐一下有投资价值的新房吗？
沪叔：你好，其实虹桥有很多衍生概念，比如虹桥副中心、主城片区等等。
从规划能级上看，虹桥分为虹桥主城副中心，东、南、北虹桥地区中心，社区中心。虹桥主城副中心能级最高，东、北虹桥没有新增住宅。虹桥主城区由东虹桥、西虹桥、南虹桥、北虹桥、核心区、机场片区组成。具体来看，虹桥城市副中心没有明确范围，虹桥主城区有具体范围，边界明确，指被四条高架围合的区域。虹桥商务区有明确边界划分，比主城区范围大，包括虹桥主城区和虹桥拓展区。大虹桥有投资价值的项目，详见知识星球内部分享！
4.提问：沪叔，你好，本人未婚，家庭名下无房产，家庭名下无公司，无剩余贷款，月收入2万左右，预计贷款350万元，根据两倍覆盖月供的标准，我的收入贷款30年只能贷200w左右，在上海实属杯水车薪。实际月供2w不会影响生活质量，请教提高贷款额度的方法1.未婚，刚工作两年，目前薪资较低，收入证明2w（公司只能按去年的社保基数开证明），银行流水更低（因为综合补贴和工资分两张银行卡）。2.父母已退休无法作为共同借款人提高贷款额度。请问有什么其他途径可以提高贷款额度？比如父母名下的房产（我的名字不在产证上），基金，大额存单，房租收入等是否可以作为资产证明为我担保，提高额度？比如是否有相关的担保公司可以提供服务，为我担保提高额度？
沪叔：你好，一般有效流水分为三种：1.工资流水；2.转账流水：通过柜台、网络或网银转账的交易记录，如果有固定时间，固定金额的转入，则属于银行认可部分；3.自存流水，通过现金或者本人他行银行卡转账存入的流水，属于有效流水。
按照你的条件，目前首套房，贷款350万，贷款30年算的话，采用商业贷款等额本息，每月月供大概在.29元左右，根据银行审批要求月收入最好是月供的两倍，月收入大于月供3.6万最好；如果是商贷等额本金，每月月均还款.31元左右，月收入最好月供两倍大于3.3万。
现在这样情况下是可以提供担保证明，担保人最好是上海当地户籍，能够提供资产证明（房产）是最好的，其他资产证明（汽车、基金、大额保单）也可以用得上，你的目标是增加流水保证2倍覆盖，奖金和补贴也可以算到收入里面，房租收入和兼职收入也可以算的，还有其他方法等。另外今年上海多次强调严查假流水、消费贷、经营贷，买房最好提前准备好半年的银行流水。具体银行贷款流水策略，详见知识星球内部资料。
5.提问：沪叔，你好，本人今年打算买房，首付7成，组合贷，由于平时我经常用借呗什么的，但都正常还，就是次数较多，但没有过逾期，我现都已全部结清，我作为贷款的副贷人，这种情况银行会放贷吗？
沪叔：你好，使用借呗本身是不影响你申请房贷的。借呗是与征信系统相连的，这意味着你的每一笔贷款都会上征信，频繁贷款产生过多的征信记录，会使得银行认为你没有正常还款能力。是否影响你的房贷主要要看你的征信报告，从你的描述来看，应该是没有问题，但还是建议打印一份详版征信报告看看就可以判断了。
买房是普通人最重要的投资行为之一，由于房产兼具居住、投资、融资和学区等功能，购房者需要做好充足的准备，才有可能在有限的房票及购房次数下获得较大的投资收益。
沪叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，欢迎关注沪叔说房，每日更新最典型的购房问答。
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