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（土拍热、放宽落户让上海楼市“翻红”，需尽快打破这种市场认知）

　　#2020生机大会#

　　关注勇谈楼市

　　大家好，我是勇谈。2020年的房地产市场目前来看虽然整体稳定，但是不同区域不同城市的房价走势却截然不同。尤其是长三角和珠三角发达地区的主要城市房价从今年4月开始就处于蠢蠢欲动的情况，上海楼市也在这样的背景下开始“翻红”#上海楼市“翻红”#根据9月份的数据来看，上海新建商品住宅成交面积达到110.9万平方（创三年来新高），同比大涨40.5%、环比增长13.9%。国庆黄金周期间，新建商品房成交面积达到13.1万平方米，较于去年同期，增长13倍多。上海房价的突然上涨，成交量突然暴涨其实跟上海改变过去“撵人”策略有很大关系。

　　对于北京和上海了解的朋友应该知道，过去几年这两座城市对于外来人口的态度是十分坚决的。“撵人”是我对这两座城市最直观的感觉，虽然说上海的落户条件没有北京那么苛刻，每年的落户率只有5%左右，但是同样采取积分落户的上海其落户难度仅次于北京是事实。也正是在这样的背景下，上海近几年的常住人口增加只有几万人。

　　近10年来上海常住人口数量走势图

　　人口数量才是楼市坚挺的关键指标，从2015后上海的常住人口数量基本没有怎么增长，这跟采取相应的“撵人”措施有关系。上海和北京作为国内仅有的两个超级大城市，其对于全国人口、资源、产业的吸引力是其他任何城市不能比拟的。为了鼓励和进行必要的产业转移，上海过去几年采取的人口政策确实使得上海本地的产业、资本和人口向周边进行了转移，这点可以从长三角地区2015年后房价上涨的情况看出来。人口，尤其是人才对于城市发展的推动作用十分明显，哪怕是上海这样的城市现有的措施也削弱了其对人才的吸引力，这也是为何今年上海放出交大、同济、复旦、华东师大四所高校的应届本科硕士毕业生可直接落户的原因。前几年上海采取的人才策略使得不少本地或者意愿来到上海的人才向广州、深圳、杭州等城市进行转移，其结果就是2019年广州、深圳、杭州常住人口流入位列前三（常住人口流入都在40万以上）！没有足够人才支撑的上海很难支撑得起其产业升级和发展。说到底，国内城市之间还是竞争关系。楼市是政策市，也是资本市，更是人口市！毫无疑问，上海在这几个方面具备得天独厚的条件。自从前段时间上海放开落户门槛，允许交大、同济、复旦、华东师大四所高校的应届本科硕士毕业生可直接落户后，大量的受访者表示在上海、广州、深圳、杭州等城市中间会优先选择上海落户定居。毕竟在长三角一体化、临港自贸新片区、科创板、中国进出口博览会等利好下上海的楼市持续看好是一种必然。

　　上海居住证

　　过去我一直在强调一个观点“买房就是选择城市”，未来究竟要在哪个城市发展？哪个城市定居？这个是每一个人都需要仔细考虑的问题，不过毫无疑问对于绝大多数刚毕业的大学生来说，北上广深还是优先选择的城市。北京近几年一直在进行产业外迁，落户门槛始终没有放宽，作为同级别的上海一旦放宽了落户条件，对于绝大多数年轻人的吸引力还是比较大的。

　　近3年来上海新建商品房同比价格走势图

　　区域发展不平衡的问题还会在较长一段时间内存在，上海这样的一线城市对于人们落户的吸引力要远远大于其他城市，这个情况也会长期存在。虽然目前我们意识到区域发展不平衡、城市之间发展不平衡的问题，但是说句实话要想真正解决好很难。上海这样的城市对于全国资源、人才、产业、资本等的吸引力还是巨大的。以我身边发生的例子为例，近几年我所在的省会城市虽然也在不断加大对上海、长三角地区招商引资的力度，但是效果寥寥甚至还发生了本地企业外迁到上海的情况。为何会发生这样的问题？原因就在于国内多数城市与上海的差距已经是全方位的，不是时间能够弥补的。近3年来上海新建商品房市场经历了平淡，但是从2019年开始逐步复苏已经是事实，上海这样的城市能够买房还是早买得好。2016年上海先后出台“325新政”、“沪六条”等调控措施来让楼市降温，效果很明显在有一段时间上海的新建商品房价格甚至出现了微跌！只不过伴随着调控稍微放松，房价回温就是必然。从2020年4月份后上海的新建商品房开始同比上涨，截止到9月份这个同比增速达到4.5%！这个在全国来说已经属于中等水平。

　　外籍人士在上海购房也司空见怪

　　前段时间韩国首尔发生的民众哄抢商品房事件相信大家都看到过，为何首尔会发生这样的情况？原因就在于首尔聚集了韩国20%以上是人口、产业、资源和资本！几乎是个人都知道首尔的房价跌不了，那么一旦市场形成这样的认知，无论从哪里吹过来一阵房价要涨风都有可能引起哄抢。上海从某些方面来说与首尔有些类似，在长三角地区几乎是一家独大。用一位朋友的话来说“国内如果上海要抢人，几乎没有城市能够挣得过”。

　　近10年来上海住宅商品房销售面积走势图

　　上半年上海土地出让金收入就高达1350.5亿元，上海土拍市场火热是引起房地产市场震动的主因。虽然说地方加大土拍力度并不一定代表楼市火热，但是无论是从市场宣传还是老百姓的理解来看，土拍火热一定伴随着房价大涨。这个就是基本是市场逻辑，加上2020年疫情影响下上海又一次肩负起了经济振兴和转型的使命，各种利好频出必然引起资本和市场的注意。2016年房产调控后，上海的住宅商品房销售面积就接近“腰斩”从年销售2000多万平方米下降到1300多万，近5年的调控确实压制了不少购房需求。到今年为止上海2016年限购要求社保年限5年正好期满，可以说也变相释放了部分购房需求。可以说如果没有2020年的这场疫情或许上海的楼市调控还是会继续下去，放宽落户也基本不会发生，只不过市场变化就是这么“任性”。楼市回温不怕，最怕是市场形成一种共识，上海需要打破这种认知。人才引进、放宽落户条件与放松房地产调控是两回事。通过人才引进的方式来为限购打破个“口子”，其实并不是上海的专利。早在2017年的时候中部的武汉、郑州、长沙等省会城市都通过人才引进的方式来放宽限购，但是从实际情况来看人才引进对于房价的影响还是微乎其微的。导致大城市短时间房价大涨的关键因素其实还是资本，资本对于市场的判断。

　　坚持房住不炒

　　综上，上海楼市“翻红”从个人理解来看几乎是一种必然。对于上海这样一个沉寂了大量资本和潜在购房需求的城市来说，一个“口子”带来的影响就值得警惕。我这里不是反对上海人才引进，只不过需要通过某种信号让市场意识到“房产调控并没有放松”，千万不要让市场形成一种共识“房价要涨”。各位觉得呢？欢迎在下方留言参与讨论。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢的朋友可以点赞、关注勇谈楼市壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。近期在参加今日头条举办的#2020生机大会#，大家记得投票助力哦。

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