（2019年应届生在上海浦东新区买房有何建议？）

　　

2019年7月到上海华为工作，浦东新区金桥。女，应届生已落户，年收入预计到手20万，父母可提供100万到150万的首付。

　　

如何挑选房子（学区房？沿地铁线？增值税？交易税？）？有没有可以推荐的性价比高的小区？

　　

谢邀！

　　

1、落户一般半年，明年年底可以购房。

　　

2、婚前自住房，建议买房满足自身居住需求，刚进入职场的年轻人，快速成长是重心，华为加班也较多，建议通勤交通放在首位。可以在工作地附近或者通勤地铁沿线找房，通勤时间不超过1小时为宜。

　　

3、首付100万~150万，可入手总价300~400万房子，浦东金桥目前均价是6万左右，附近只能买个小户型，如果父母也会来住，那就在地铁沿线上，找个小两居室。

　　

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抱歉，太忙了.......

　　

我对我的回答做了全新的修改，提问者希望你能花上十几分钟时间认真看看，会省去你买房过程中一半的时间，让你的选择更明智合理

　　

我这里主要提供思路和大纲，我写给大部分人看

　　

，算科普和攻略

　　

我们先来说房子，在上海一定要牢记这几个概念

　　

1.普通住宅

　　

2.非普通住宅

　　

3.是否唯一

　　

4.房龄

　　

(简单来说太贵了，面积太大了，就是非普通)

　　

(唯一:房东名字只在一本产证上出现)

　　

(房子越老税越低)

　　

所有的房子税费和那4个概念有关，

　　

那面积多大算大(140平方)

　　

价格多贵算贵(内环450万，中环310万，外环230万)

　　

(以上鉴别普通和非普通)

　　

买房有三个税，一个费

　　

个税，增值税(房东)

　　

契税，中介费(买家)

　　

但是上海全部由买家承担

　　

上海有3个环，内环，中环，外环

　　

3个环有限制的价格，超过了就是非普通

　　

面积超过140平方，也是非普通

　　

　　

(500年前的笔记，字恶心得让我想吃份黄焖鸡)

　　

不清楚的话改天整理一份

　　

客户所对应的契税

　　

　　

题主要买房，注意公积金和贷款，小心以后结婚被算成二套哦

　　

限购比较麻烦，不写了，有什么就问，我会回答的

　　

在买房子的时候要有方向

　　

在确定了预算，来根据需求调配，一般来说是这样搭配

　　

1.工作for交通和板块

　　

2.小孩for学区

　　

3.置换for环境(房龄新一点)

　　

4.预算for楼层(1.6楼便宜，3.4楼最贵

　　

个人喜好同预算相同

　　

5.投资for升值(规划，拆迁，学区，地铁开通

　　

比如有人老了，爬不动，就不买六楼

　　

年轻人钱少就买6楼便宜，通风采光也好

　　

当你想买房的时候最强烈的需求是什么然后依次排序，找房就有方向

　　

比如，我30岁有孩子，想他教育好点，那就找好的学区房，我钱不多，那我就买6楼，学区确定了，预算确定了，板块和位置确定了，很容易找房，无非就是在几套里挑而已

　　

那需求顺序就是

　　

比如题主，我大学要毕业了，要工作在金桥了，那我就买离地铁近一点(延地铁找房子)，离公司不远的几个板块都可以，什么金桥啊，曹路啊，金杨啊，都可以

　　

但我可能结婚后卖了，要换个大房子，那就保值升值(地铁和热门小区，成交量大一点，流动率高)

　　

所以题主的需求和找房顺序是154或者145

　　

(生活配套是基础)

　　

注:我现在在给大家一个思路，具体的细节，比如什么地段什么小区的特点，优势，可以留言我具体分析。题主的金桥板块，曹路板块，金杨板块等，我将后面更新。什么学区好，什么小区好，分别对应什么优势劣势，可以留言我回复

　　

现在说完买房思路，接下来我要看房了呀

　　

看房的网络方式为

　　

安居客

　　

搜房

　　

58

　　

篱笆

　　

大房鸭

　　

我爱我家官网

　　

链家官网

　　

等等

　　

其中我爱我家，链家的网络一定为真实业主报价，真实房源

　　

那是不是真实的就是好的呢

　　

不是，因为每个房东的报价都不能合理客观，我那瓶82年雪碧，跟我20年了，没舍得喝，而且现在超市里雪碧这么贵，我不能只卖3块钱

　　

每个房东都是最好的推销员，在他们眼里，房子没有问题，肯定比别家好

　　

就是房东的心理阙值太高了

　　

安居客，58，搜房网等

　　

里面的房源全部是中介发的，也就是不规范，你看到的

　　

价格绝大部分是假的(比如我们共同发了一套房子，真实价格300万，你发250万，我发300万)你肯定点击250万的啊

　　

房源呢，

　　

55开吧一半是假的(我没发过任何假的，老子职业道德就是这么硬)

　　

教大家一个辨别假房源的技巧，只要你跟中介去看房子，看不成(不管是房东不在家，房东不接电话，房东不配合)

　　

全部是假的，

　　

你打电话问，他一定说可以看房子，也是真实价格，但是到场了发现看不了，那就一定是假的，这时候中介一定给你推另外一套房子(差一点的)

　　

就是低价好房吸引你过来看别的房子

　　

大房鸭，这种由房东发的，手拉手买卖房的，是真的，但是房东不能合理客观看待自己房子的价格，心理阙值问题

　　

中介，说实话，是需要的，大部分人高看了自己，比如我懂了税费，懂了政策了，就可以跳过中介了，但是你不会预测到中间过程会出现的问题，比如违约，比如房东跳价，比如房子有问题，比如户口不能迁

　　

房东也是需要中介的，因为没有中介为你做网络，广告，房子晾着半年都不一定有人知道你在卖房子

　　

有一个方法，就是当你在安居客看到一套房子，去我爱我家官网或链家，如果有这套房子，那么真实房源，

　　

价格，一般是安居客＋20~30万

　　

或者官网减5~15万，差不多了

　　

注:现在的市场是会有急降房的

　　

接下来说看房，看房要注意挑毛病，就是房子再好也要稳住，不能面露喜悦，然后说回家讨论

　　

接下来几天不用太在乎中介，稍微说下价格高了

　　

这时候中介会想办法帮你去降房东价格

　　

所有人会担心中介吃差价

　　

记住谁先报价谁先输(和中介之间的博弈)

　　

等中介先报价，心理虚一点的中介会直接报底价甚至低于底价(低价吸引，然后再和房东谈)

　　

如果你真的中意一套房子，你可以往中介报的价格砍去20万

　　

然后态度坚决说不低于这个价格20万我不买

　　

(但是心里又要答应和房东谈价，最终是一定要和房东谈的)

　　

这个行为的目的是为了，直接打击到中介的心里价位，防止吃差价出现

　　

房东篇:当有一个客户来看完房子，有各种中介给你打电话，不管是骂你，还是给你分析房子缺点，市场之类，其最终目的就是为了让你降价

　　

这个我们叫做“假谈”和“打击”

　　

现在是买方市场，所以房东没什么地位

　　

房东如何确定房子价格，和防止被打击假谈呢

　　

1，价格根据自己的卖房紧急程度，比如我欠钱了，要还钱，那就挂低一点

　　

2，找差不多的小区做对比，楼层，面积，价格比较，±10万是正常的

　　

3，找到官网上，多和别的差不多的小区，房子做对比

　　

一般来说是可以摸到市场价的

　　

房东如何防止被假谈和打击，一句话

　　

房子价格可以谈，但是要当面谈。咬紧就可以了

　　

房东所对应的问题是会被中介骚扰，这个我有空再说应对方法

　　

接下来说，约谈

　　

这是一个心理博弈的过程，最精彩刺激

　　

我见过谈4个小时，杀到低于市场价30万的，这位哥们是真的牛逼，他是个投资客，老江湖，是我交易生涯中手段最多，且最有心机的

　　

见过谈3个小时，忽悠客户加15万的

　　

客户篇:记住一定要诚意，5万现金准备好，现金！！！(散乱一点，看起来很多)

　　

因为你掏出书包现金往桌子上一倒，这威慑力是足的，至少别人明白，你这次是一定要买房，当看到一堆钱的时候，人是不会理性的，心理上是有点微差的

　　

这时候开始制造困难，比如我可以全款买，但是你房子要先过户给我(我爸爸急着住，或者不想拖时间)

　　

比如，抵押户口的钱我没有，你先配合我过户我再还你钱

　　

房东心里会想，我这相当于借给你几十万，并且已经过完户，我对你没有约束力，你就算不还我钱，我也没办法，老赖，因为已经过完户

　　

制造任何困难，就是看起来我真的想买，我可以按你的价格(稍微低点)买，但是你需要配合我。房东会不停的往配合你的方向上走，最后逐渐降价

　　

记住看房不要说，谁谁小区房子才几万，多好，房东会立刻说，那你去买他的房子。或者说你房子哪里哪里有问题，那房东会很反感。在博弈的过程中可以小小提到，但是一开口就提。免谈了，拜拜

　　

房东篇我到时候再更吧，困了

　　

对了题主，你的问题我抽个时间好好给你分析

　　

算你有缘，实战派的几条建议。

　　

1.不要商住，不要loft，只买住宅，切记切记！

　　

2.看房200套，看不到也要看50套。

　　

3.关注地段+房龄，学区不保值。不要在公司周边买，换工作到漕河泾咋办？我选的时候，没有关注空间，而是关注通勤时间，推荐内环杨浦和内环黄浦，1小时通勤圈可以覆盖70%（个人粗估）的上海面积，不用担心换工作后通勤时间暴增的问题，房龄在90后即可。

　　

4.不要高首付，贷款越多越好，贷款越久越好，等额本息，现金流最优先考虑

　　

5.既然是华为的，买了之后简装下租出去吧，反正你一年也住不了几次。

　　

看了下回复，每个人的认知不同，对同一件事作出的反应也不同，但社会黑铁的地方在于：只有一个选择是最正确（投资回报最大）的。我不敢说自己做的最正确，就是互通有无，互相学习而已，比如陈义的回答，就非常实用接地气。

　　

1.商住和Loft的增幅太小，流动性更差，转手税率更高，高到没人接盘；其次，上海商住的贷款额度小，时间短。最长时限都是10年，对现金流影响很大，把自己的处女贷用到商住，是真的真的不划算；至于政策风险，租赁难，水电煤费用高我就懒得费口舌了。

　　

其实，上海商住的价格，代表了上海该地区一栋房子剥离了户口，学校等等所有附加值的真实价值。

　　

2.一个周末两天，最多看8套房，不信可以试试；200套房用25周看完算非常厉害了，我自己也就看了50几套。看房在于建立一个估价体系，详细的估价可以看《中产阶级如何保护自己的财富》房产精算篇，有了方法论，就可以评估“笋”的程度。

　　

买房远不是新闻小编说的，动动嘴皮子，打打电话就买好了，然后明天就翻一倍卖出。找中介斗智斗勇，实地看房，破限贷，筛贷款中介，做资金方案，借遍亲友受尽白眼，#￥#￥，求银行经理，与房东斗智斗勇，各种机构跑腿，装修跟家人吵翻天。。。

　　

这是纯粹的脑力+体力繁重的工种，等产证到手了，你还要面对家人的诘问“怎么样，今年政策转向了，亏了吧你，早跟你说balabala“，磨人的要死。

　　

房产的增值幅度和收益为啥超过别的行业，因为TM这是对家庭实力+个人实力+头脑智力+人脉关系+身体体能+沉稳耐力的综合考验工种啊！

　　

3.学区保值不保值的问题，各有看法，只说一点：如果有学区共识的人越来越少（比如我就不认为20年后社会需要的人才，会跟我们的成长经历一致。强行为儿女复制一遍我们的教育经历，极有可能让他们陷入贫困），或者政策变动导致学区的附加值消失，都会造成投资收益的下降或者变现的困难，其他不展开谈；

　　

4.不要高首付，要尽情享受人生中唯一的一次低息处女贷，65%的按揭，30年的期限。首先按照水库说法，货币在以13%~14%的速度贬值，你手里的现金在贬，你背上的负债也同样在贬。数学只是教我们静态的去算利息多交了，却没有人教我们动态的去看周边的大贬值环境。其次，现金流优先，这也是我现在最关注的。老一辈更关注“无债一身轻”，我更关注“可持续合理负债”。

　　

5.这是玩笑话，如果出差多，确实可以租给自如，优化你的现金流。

　　

对回复的一些回复：

　　

算个半吊子水库人吧，欧成效算是个引路人，看他的书挣了些账面价值；欧的想法是经得住逻辑推敲的，我也反复在咂摸，但并没有疯狂的追捧这个人，他也有自己的局限性。其实知道水库的可能有1000人，唾骂他的可能有500人，将信将疑的500人，坚信的可能100人，用金钱去实践他的理论的，可能不足0.5个；为什么是杨浦和黄浦，可以在地图上看看通勤时间，浦东，宝山，嘉定，青浦，松江，金山，都存在换工作后通勤时间暴增的风险。杨浦和黄浦一些小区的1小时通勤圈确实很大，至于两个区的发展，那是区长的事情，有谁在上海买房是根据某个区的发展来定的么？一些限购，普通非普通等各种基础问题，加一个链家的中介，对方肯定知无不言，言无不尽，这里不谈。

　　

------------------------------------------------------------附上一个我对全国地产的个人观点，个人观点，个人观点！

　　

不喜勿喷

　　

　　

下面答案很多误人子弟，看不下去来回答一下。

　　

本人土著，上班族普通人，捣腾房产好多年，购买过动迁房，商品房，学区房，外地投资房，持有不同类型多套房产，希望以下说法能对你有些参考价值。

　　

首先看百度地图，尤其是街景部分花时间看看。看看地图，各行政区划分，看看地铁线，商圈就知道上海大概长什么样了。我买外地房子时第一件事是研究地图，而且会花很多时间研究地图，看完街景约等于去过一次并且效果更好，你在地图上走，比跑去当地在马路上走效率起码提高了100倍。然后可以把上海的规划发展情况了解一下。

　　

以上非常非常重要，可以让你不来上海也对上海有一个基本全面的了解。

　　

接下来按优先顺序给你一些建议：

　　

1.通勤问题

　　

你买房是用来住的，所以居住属性是第一条，这里面通勤问题尤其重要，上海很大，要知道我认识有些外地人每天在通勤上要花4-5小时，这绝对是在浪费生命！就这一点而言，浦东金桥地区应该是值得你优先考虑的，金桥地区本来就是生活区，配套非常完备。其次，根据华为所在地，可以考虑浦东9号线、6号线沿线地区，这些地方不但通勤方便，去市中心也方便。此外杨浦12号线沿线也是值得考虑的。如果你打算自己开车，那么选择范围基本上只能考虑在浦东地区。浦东大部分地区开车上下班通勤时间是可接受的，但不要在浦西，哪怕杨浦也不合适，开车通勤会消耗大量时间。

　　

2.教育问题

　　

如果要考虑后续子女教育问题，一劳永逸的话本次可以直接购买学区房，当然过几年再置换也是可以的。浦东名校（小学）你可以考虑的：明珠AB，福外，福山正达，六师附小。基本都在9号线6号线沿线地区。这四个是浦东最好的小学（明珠C有点远就不推荐了），其中明珠是上海第一公立，教学水平甚至是可以比肩徐汇四大私立的，最保守的说法也是全上海妥妥前6名以内的小学，将来走上中系（上海最好的中学系列，初中进华育半只脚进上中，高中进上中，半只脚进交复）比其他任何学校都要更有优势。哪些小区对口哪些学校网上能找到详细的EXCEL表格，我就不贴了。相信我，教育问题很重要，你早晚要解决这个问题的，就算以后不住这房子了，学区还在。

　　

3.房屋类型问题

　　

首先LOFT是不建议的，你自己也说不考虑了我就不多讲了。住宅部分主要考虑两个因素，一个是小区环境，考虑到你的个人素养和能力，建议购买商品房二手房（目前来说商品房房龄基本都是可以接受的，不会太老），不要买动迁房，上海的动迁房物业管理基本等同于没有，小区环境普遍较差，人员素质整体低下，每天进出这样的环境是会很难受的。并且，同地段的动迁房和商品房差价也没有多大，对口学区往往还受影响。。。第二个因素是房型，卧室可以小，客厅必须大，年轻人的卧室基本就是用来睡觉的，其他时间都在客厅，所以客厅如果够大，造型方正，就是完美的。至于朝向采光楼层之类的，对年轻人都不是刚需。比如我家常年开灯开空调，那些传统认为买房的重要因素对我来说都不太重要，当然卧室和客厅最好还是能朝南，冬天会暖很多，空调也比较容易打的上去。有合适的房源的话可以考虑有花园的一楼，多个花园会让居住品质有看得见的提升。

　　

4.选择公司附近的潜在问题

　　

将来如果需要换工作，那么上海西边的公司基本都不能去，通勤成本太高。住在浦东地区，尤其是金桥地区可接受的工作范围为：浦东，杨浦地铁沿线，市中心地区（黄浦卢湾静安徐汇）。有些人说可能会换工作，不必拘泥于公司附近的房子，这个观点第一个要涉及到通勤问题，参见第一条，此外上海任何地方的房子都是有价值的，都是保值的，不要担心你买了金桥以后万一换工作或者干嘛要置换时会有损失，金桥地区在浦东而言是很不错的版块。

　　

最后讲几句现实一点的，现在在上海买房，不必再考虑资产大幅增值，但是跑赢CPI，GDP，抗通胀还是有保障的。房产始终是最稳妥的投资渠道，哪怕日本和香港楼市崩盘时，核心区房价也只是跌了30%-40%，何况中国情况和日本香港完全不同，这个不展开讲了，中国房地产也许有涨有跌，但不可能是香港和日本模式，因为经济结构，产业结构，政治体制，国家体量都完全不同。放心买，该入手就入手。你还有几个月时间，利用这些时间先使用互联网详细了解一下这座城市吧。

　　

提前表示一下：欢迎新上海人的到来。

　　

首付100-150万，贷款200万左右应该不大会影响生活质量，总价可以控制在300-350万，税费约10-30万。

　　

一.曹路动迁房，例如星金、星海、星纳、星颂、中虹家园等小区

　　

生活方便，板块内有轨交9号线，还有数条公交线，曹路是上海的动迁大居之一，人气非常旺，最近新开了个恒欣荣越广场，吃喝玩乐都有（当然消费档次也比较亲民）上班方便，骑电动车都可以去题主在华为工作，将来假如换工作大概率会去张江或者漕河泾，曹路这边公交地铁通勤也都相对方便房龄新，一手动迁税费低缺点：社区发展潜力小，无好学校，环境一般曹路星晓家园挂牌信息（图源：链家）

　　

二.金桥带学区老破小，博二、博三、船舶、柳博小区等

　　

位置优于曹路，位于外环内，板块内有6、9、12号线，发展的早生活配套成熟带二梯队学区相对比较保值上班近，去张江、陆家嘴等地也比较方便社区界面比较旧，房龄老，户型差，影响居住体验；发展比较成熟，升值空间小金桥博三小区挂牌信息（图源：链家）

　　

三.孙桥动迁房，申城佳苑、川杨新苑等

　　

位于张江科学城内，规划好，升值潜力大房龄新，一手动迁税费低社区环境一般，生活较为方便，周边有餐饮、小超市，还有三甲曙光医院公交上班不方便，开车还可以孙桥申城佳苑挂牌信息（图源：链家）

　　

四.唐镇，毕加索小镇

　　

发展潜力大，张江后花园+黄金二号线，社区规划好(空地多），城市界面干净生活配套成熟，周边三个公园+两个商业综合体学区潜力大，对口东方幼儿园（市级示范园）+福山唐城外国语小学（和绿城、三大别墅、唐镇三兄弟共享学区）邻居素质高（多为张江上班的科技工作者，或者卡园、陆家嘴工作的白领）上班近，华为有班车缺点：房价偏高，唐镇现在发展速度有点透支房价唐镇毕加索小镇挂牌信息（图源：链家）

　　

希望能帮助到题主~

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